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Sie denken über einen Verkauf nach, aber das soll vorerst unter der Decke bleiben. Vielleicht steht eine Trennung bevor und Sie möchten nicht, dass es die ganze Nachbarschaft erfährt, bevor die Entscheidung feststeht. Vielleicht vermieten Sie ein Mehrfamilienhaus und wissen, dass ein Schild am Zaun die Mieter sofort beunruhigt. Oder Sie verkaufen ein Unternehmen, und die Immobilie ist Teil der Transaktion – vertraulich bis zum Notartermin.
Der klassische Immobilienverkauf setzt auf Reichweite: Portale, Schild, Zeitungsanzeige, offene Besichtigung. Jeder Schritt ist darauf ausgelegt, so viele potenzielle Käufer wie möglich anzusprechen. Das ist gut für den Preis – und schlecht für die Stille. Dieser Artikel erklärt, was ein Off-Market-Verkauf in der Praxis bedeutet, was er Ihnen erspart – und was er Sie kostet.
„Diskret" ist kein Versprechen, das ein Makler einfach macht. Es beschreibt eine andere Vermarktungsstrategie mit anderen Werkzeugen – und anderen Kompromissen.
Das klingt nach Einschränkung – und das ist es auch. Der Verzicht auf Reichweite ist keine Marketingstrategie, sondern eine bewusste Entscheidung mit Konsequenzen.
Ein seriöser Off-Market-Prozess ersetzt die Breite durch Tiefe: Der Makler spricht direkt und vertraulich einen vorab qualifizierten Käuferkreis an. Das sind typischerweise Investoren und Kaufinteressenten, die aktiv auf der Suche nach Objekten in einer bestimmten Region oder Lage sind und dem Makler aus vorangegangenen Gesprächen bekannt sind – nicht wegen ihrer Bekanntheit, sondern wegen ihrer dokumentierten Kaufabsicht und Finanzierungsfähigkeit.
Das Exposé wird nur an geprüfte Interessenten herausgegeben, in der Regel nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung. Adresse und erkennende Details bleiben zunächst zurück.
Hier ist die unbequeme Wahrheit: Weniger Käufer bedeutet weniger Wettbewerb. Weniger Wettbewerb bedeutet in den meisten Fällen einen niedrigeren Preis.
Der öffentliche Verkauf lebt vom Bietereffekt. Wenn zehn qualifizierte Interessenten dasselbe Objekt wollen, gewinnt der Höchstbietende – und der Preis kann über dem rechnerischen Verkehrswert liegen. Ein Off-Market-Prozess schließt diesen Effekt strukturell aus. Es gibt weniger Bieter, also weniger Druck nach oben.
Das bedeutet nicht, dass Off-Market-Verkäufe systematisch unter Wert stattfinden. Ein gut vernetzter Makler kann auch im stillen Verkauf mehrere ernsthafte Interessenten gegeneinander stellen. Aber der Rahmen ist enger – und das schlägt sich erfahrungsgemäß im Verhandlungsergebnis nieder.
Wer diesen Zielkonflikt versteht, kann die richtige Entscheidung treffen: Wie viel ist mir die Vertraulichkeit wert? Welcher Preisnachlass ist akzeptabel – und ab welchem Punkt wäre ein öffentlicher Verkauf mit einem professionellen Umgang mit der Situation die bessere Wahl? Es gibt keine universelle Antwort. Die Antwort hängt vom Objekt, von der persönlichen Situation und vom lokalen Markt ab.
Nicht jeder kann oder will Off-Market kaufen. Der Käuferkreis ist kleiner – aber er ist nicht zufällig zusammengesetzt. Typische Off-Market-Käufer in der Region Stuttgart sind:
Was diese Käufer verbindet: Sie kennen den Markt, sie können schnell entscheiden, und sie brauchen keine öffentliche Bestätigung, dass ein Objekt begehrenswert ist. Das macht sie wertvoll – und das ist es, was ein belastbares Off-Market-Netzwerk ausmacht: nicht Namen, sondern belegte Kaufbereitschaft.
Nicht jedes Objekt profitiert von einem Off-Market-Ansatz gleichermaßen.
Gut geeignet sind:
Weniger geeignet sind:
Die Frage der Maklerprovision ist beim Off-Market-Verkauf je nach Objekttyp unterschiedlich geregelt. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit 2020 die gesetzliche Vorgabe der Hälftelung: Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird, kann er von jeder Seite nur so viel verlangen, wie er von der anderen erhält. Bei Mehrfamilienhäusern, Anlageimmobilien und Gewerbeimmobilien greift diese Regelung nicht – dort sind Höhe und Verteilung der Courtage Verhandlungssache.
Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlage: § 656c BGB. Keine Rechtsberatung – bitte im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Ein Off-Market-Auftrag bedeutet für den Makler mehr Aufwand bei weniger öffentlicher Sichtbarkeit: Die Qualifizierung der Käufer, die Verwaltung der Vertraulichkeitsvereinbarungen und die direkte Ansprache des Netzwerks ersetzen den Effekt eines Portalauftritts. Dieser Mehraufwand spiegelt sich nicht unbedingt in einer höheren Courtage nieder, wohl aber – indirekt – im erzielbaren Verkaufspreis.
Stellen Sie Ihrem Makler konkret die Fragen: Wie groß ist Ihr Netzwerk an geprüften Kaufinteressenten für diesen Objekttyp in Stuttgart und Umgebung? Wie qualifizieren Sie Käufer, bevor das Exposé herausgegeben wird? Was passiert, wenn kein Käufer im Netzwerk passt – gibt es eine definierte Eskalation?
Bevor ein potenzieller Käufer den vollen Objektsteckbrief oder die Adresse erfährt, unterzeichnet er eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Das ist kein bürokratisches Ritual – es ist die vertragliche Grundlage dafür, dass Informationen nicht weitergetragen werden. Ein Makler, der auf das NDA verzichtet, weil es den Prozess verlangsamt, schützt Ihre Vertraulichkeit nicht.
Eine Vertraulichkeitsvereinbarung im Immobilienbereich enthält typischerweise:
Keine Rechtsberatung. Die Ausgestaltung eines NDA im konkreten Fall sollte rechtlich begleitet werden.
Ein Off-Market-Käufer muss vor dem ersten Exposé auf zwei Dinge geprüft sein: Finanzierungsfähigkeit und ernsthafte Kaufabsicht. Ein Interessent ohne Eigenkapitalnachweis oder Finanzierungsbestätigung seiner Bank ist kein Off-Market-Käufer – er ist jemand, der Informationen sammelt.
Die Qualifizierung schützt nicht nur Ihre Vertraulichkeit. Sie macht den gesamten Prozess effizienter: weniger Besichtigungen mit Unentschlossenen, direkterer Weg zum Notartermin.
Stuttgart ist ein außerordentlich enger Markt. Gut gelegene Mehrfamilienhäuser in S-Bahn-Nähe oder im Stuttgarter Kessel sind selten – und wer eines besitzt, muss nicht lange suchen, bis ein ernster Interessent auftaucht. Das ist die Voraussetzung für einen funktionierenden Off-Market-Prozess: Es muss genug Nachfrage im stillen Netzwerk geben, damit zumindest geringer Wettbewerb entsteht – sonst sitzt der Käufer allein am Tisch, und der Preis folgt dieser Logik.
Für Anlageimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte in nachgefragten Stuttgarter Lagen – Stadtteile wie Bad Cannstatt, Degerloch, Vaihingen oder Feuerbach, aber auch der Rems-Murr-Kreis, der Landkreis Böblingen und Ludwigsburg – ist das realistisch. Bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf oder in Randlagen ist das Netzwerk erfahrungsgemäß dünner, und der Käufer sitzt entsprechend stärker am Hebel.
Orientierung zu tatsächlich erzielten Preisen – abseits von Portalpreisen, die nicht das abbilden, was letztlich bezahlt wird – bietet der Gutachterausschuss Baden-Württemberg mit seinen öffentlich einsehbaren Marktberichten: gutachterausschuss-bw.de.
Der Off-Market-Verkauf ist die richtige Entscheidung, wenn:
Der öffentliche Verkauf ist die bessere Wahl, wenn:
Die Entscheidung ist selten schwarz-weiß. In manchen Situationen beginnt ein Prozess diskret und wird nach einer definierten Frist erweitert, wenn das Netzwerk keinen passenden Käufer geliefert hat. Entscheidend ist, dass Sie diese Abwägung mit Ihrem Makler vorab klar führen – und dass er Ihnen konkrete Antworten gibt, statt nur zu versprechen.
Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Vertraulichkeit zählt, beginnt der Off-Market-Prozess mit einem vertraulichen Gespräch. Kein Exposé, keine Verpflichtung, keine Öffentlichkeit – nur eine erste Einschätzung, ob Ihr Objekt und Ihre Situation für einen stillen Verkauf geeignet sind und zu welchen realistischen Bedingungen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Büro in Kornwestheim mit Praxiserfahrung im Stuttgarter Markt. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für eine erste vertrauliche Anfrage. Das Gespräch bleibt intern.
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Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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