Immobilienwert beim Stillen Verkauf: Bewertung ohne Exposé

Sie haben sich entschieden zu verkaufen — aber nicht so, dass es jeder mitbekommt. Vielleicht ist das Haus vermietet, und die Mieter sollen nicht verunsichert werden. Vielleicht ist es ein familiärer Anlass, der keine Aufmerksamkeit verträgt. Oder es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, und Kunden wie Mitarbeiter sollen bis zum Abschluss nichts wissen. Was immer der Grund ist: Ohne öffentliches Exposé, ohne Immobilienportal und ohne Schild stellt sich schnell eine unbequeme Frage — wie wissen Sie, ob der Preis, den ein Interessent nennt oder den ein Makler vorschlägt, dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie entspricht? Genau diese Frage ist beim Stillen Verkauf schwerer zu beantworten als bei einem öffentlichen Angebot.

Warum Bewertung ohne Markttest schwieriger ist

Im öffentlichen Verkauf ist der Markttest eingebaut: Ein Exposé erscheint online, mehrere Interessenten melden sich, und der Preis, den der Letzte übrig Bleibende zahlt, ist der Marktpreis. Diesen Test gibt es beim Off-Market-Verkauf nicht. Der Kreis der informierten Käufer ist kleiner — und damit fehlt der Wettbewerb, der in einem offenen Verfahren den Preis nach oben treibt.

Das ist kein Makel des diskreten Verkaufs, aber es ist ein Mechanismus, den man verstehen muss: Diskretion hat ihren Preis. Er besteht nicht aus einer Gebühr, sondern aus einem reduzierten Käuferkreis. Daraus folgt: Wer diskret verkauft, muss den Verkehrswert seiner Immobilie kennen, bevor das erste Gespräch stattfindet. Nicht ungefähr, nicht aus dem Bauch — sondern methodisch hergeleitet, nachvollziehbar, und an öffentlich verfügbaren Daten verankert.

Was „Verkehrswert" rechtlich bedeutet

Der Begriff stammt aus dem Gesetz. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Verkehrswert als den Preis, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Der Verkehrswert ist kein Wunschpreis, kein Versicherungswert und kein steuerlicher Einheitswert — er ist der wahrscheinliche Preis unter normalen Marktbedingungen. Für den Stillen Verkauf ist das der Ankerpunkt, von dem aus man weiterdenkt. Die Verfahren, nach denen er ermittelt wird, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt.

Drei Verfahren — welches gilt für Ihre Immobilie?

Vergleichswertverfahren: für selbst genutzte Häuser und Wohnungen

Das Vergleichswertverfahren stellt Ihre Immobilie neben vergleichbare Verkäufe in derselben Lage. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse — Behörden, die jeden notariell beurkundeten Kaufvertrag in ihrem Zuständigkeitsbereich erfassen und auswerten. Für den Großraum Stuttgart veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Baden-Württemberg regelmäßig Marktberichte und Vergleichsfaktoren.

Für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist dieses Verfahren der Standard. Es liefert belastbare Ergebnisse, weil in Stuttgart und der Region ausreichend vergleichbare Transaktionen vorhanden sind — der Markt ist aktiv genug, um statistische Vergleichswerte zu stützen.

Ertragswertverfahren: für vermietete Immobilien und Zinshäuser

Wer ein Mietshaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie verkauft, für den rechnet ein Käufer anders: Er kauft keinen Wohnraum, sondern einen Einkommensstrom. Das Ertragswertverfahren spiegelt genau das — es berechnet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich Bewirtschaftungskosten, diskontiert mit einem Liegenschaftszinssatz.

Dieser Liegenschaftszinssatz — also die Renditeerwartung, die ein typischer Käufer bei dieser Immobilienart hat — wird ebenfalls vom Gutachterausschuss veröffentlicht und regelmäßig aus dem Markt abgeleitet. Achtung: Bei vermieteten Objekten mit Mieten unterhalb der Marktmiete ist die Differenz zwischen Ist- und Sollmiete wertrelevant — und im Off-Market-Gespräch leicht übersehen.

Sachwertverfahren: wenn Vergleiche fehlen

Das Sachwertverfahren berechnet den Wiederbeschaffungswert des Gebäudes abzüglich Altersabschreibungen, plus Bodenwert. Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es keine vergleichbaren Transaktionen gibt — etwa bei Spezialimmobilien oder Eigenheimen in sehr dünn besiedelten Lagen. In Stuttgart und der engeren Region ist es selten das alleinige Verfahren, da die Vergleichsdatenbasis der Gutachterausschüsse in der Regel ausreicht.

Was der Gutachterausschuss liefert — und was nicht

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Baden-Württemberg sind unabhängige Behörden nach § 192 BauGB. Sie werten alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlichen daraus:

• Bodenrichtwerte (alle zwei Jahre neu festgesetzt)
• Liegenschaftszinssätze nach Objektart und Lage
• Marktberichte für Wohnimmobilien
• Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser

Was diese Daten leisten: Sie geben einen verankerten, objektivierten Marktrahmen. Was sie nicht leisten: Sie ersetzen keine Einzelbewertung. Bodenrichtwerte sind Lagedurchschnitte — Ihre konkrete Position innerhalb der Zone, der Zuschnitt des Grundstücks, eine Hanglage, der Sanierungszustand oder ein bestehendes Vorkaufsrecht können erheblich abweichen.

Wer beim Off-Market-Verkauf mit Bodenrichtwerten arbeitet, ohne diese Abweichungen explizit zu modellieren, riskiert, auf einem falschen Niveau zu verhandeln. Stand: Oktober 2026. Bodenrichtwerte werden in Baden-Württemberg gemäß § 196 BauGB alle zwei Jahre neu festgesetzt.

Was Diskretion in der Praxis kostet

Das ist die unbequeme Wahrheit, die ein seriöser Berater ansprechen muss: Ein kleinerer Käuferkreis bedeutet weniger Wettbewerb, und weniger Wettbewerb bedeutet in der Regel einen geringeren Erlös als in einem öffentlichen Verfahren. Das ist kein Versagen des Maklers — es ist die logische Konsequenz des Verfahrens.

Wie groß dieser Unterschied ausfällt, hängt von konkreten Faktoren ab:

• Wie gefragt ist die Lage? In Kernlagen von Stuttgart — etwa Stuttgart-West, -Mitte oder -Süd — ist das Käuferinteresse auch ohne Exposé hoch genug, dass ein gut vernetzter Makler mehrere qualifizierte Interessenten direkt ansprechen kann. Das reduziert den Abstand zum öffentlichen Verkauf. In Randlagen oder bei schwierigeren Objekten ist das anders.
• Welche Art von Immobilie ist es? Zinshäuser und Anlageobjekte haben eine klar definierte Käuferstruktur — institutionelle Anleger, Family Offices, erfahrene Privatinvestoren. Diese Gruppe ist kleiner als der allgemeine Markt für selbst genutzte Häuser, aber besser organisiert und über spezialisierte Netzwerke erreichbar.
• Wie groß ist der aktive Interessentenpool des Maklers? Off-Market lebt von persönlichen Kontakten zu vorgemerkten Käufern. Wer keinen aktiven Pool hat, kann Off-Market nur dem Namen nach anbieten.

Was das konkret bedeutet, lässt sich ohne Kenntnis Ihres Objekts nicht beziffern. Wer Ihnen vor der Besichtigung eine pauschale Zahl nennt, arbeitet mit Schätzungen, nicht mit einer Bewertung.

Wann lohnt sich ein unabhängiges Wertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, erstellt durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, kostet Geld und Zeit. Es lohnt sich in bestimmten Situationen:

• Erbschaft oder Scheidung: Wenn mehrere Erben oder getrennte Partner über den Wert uneinig sind, schafft ein Gutachten Verbindlichkeit — Gerichte und Finanzämter akzeptieren es als Grundlage.
• Steuerrelevanz: Bei Schenkung, Erbfall oder einem Verkauf unter Verwandten kann das Finanzamt den Wert prüfen. Ein Gutachten gibt weniger Angriffsfläche als eine Maklereinschätzung. (Rechtliche Orientierung — Beratung durch einen Steuerberater empfohlen. Stand: Oktober 2026.)
• Komplexe Objekte: Erbbaurecht, Denkmalschutz, laufende Nutzungsänderungen, unklare Mietverhältnisse — bei mehreren wertrelevanten Sonderfaktoren ist die methodische Dokumentation eines Sachverständigen das belastbarere Instrument.
• Sehr hochwertige Objekte: Wer eine Immobilie im oberen Preissegment diskret verkauft, braucht eine zweite Meinung neben der Maklereinschätzung — nicht aus Misstrauen, sondern weil der absolute Betrag der möglichen Abweichung groß ist.

Für die meisten Standardobjekte beim Stillen Verkauf reicht eine fundierte Maklereinschätzung auf Basis der Gutachterausschuss-Daten — solange die Herleitung offen gelegt und nicht nur eine Zahl präsentiert wird.

Stuttgart und der Großraum: Warum der Markt Off-Market begünstigt

Stuttgart gehört zu den nachfrageintensivsten Immobilienmärkten in Deutschland. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien übersteigt das Angebot regelmäßig, besonders in den begehrten Halbhöhenlagen und den innerstädtischen Quartieren. Das hat eine direkte Konsequenz für den Stillen Verkauf: Wer hier ein attraktives Objekt hat, braucht kein Portal, um qualifizierte Käufer zu finden — er braucht den richtigen Kontakt zum richtigen Zeitpunkt.

Stuttgart ist durch seine unternehmerische und industrielle Prägung zudem ein Markt mit überdurchschnittlich vielen solventen Käufern aus der Region: Unternehmer, leitende Angestellte aus dem Mittelstand, Ärzte und Ingenieure, die lokal verwurzelt sind und oft nicht über die großen Portale suchen, weil die besten Objekte dort ohnehin nicht erscheinen.

Davon profitieren auch die Umlandstädte: Kornwestheim, Ludwigsburg, Waiblingen, Esslingen und die anderen Mittelstädte im Großraum sind für Käufer mit Stuttgarter Kaufkraft gut erreichbar — und damit auch ohne öffentliches Exposé vermarktbar, wenn das Netzwerk stimmt. immozeit betreut diesen Großraum als Kerngebiet aus dem Sitz in Kornwestheim und kennt die lokalen Märkte aus eigener Praxis, nicht aus Statistiken.

Schritt für Schritt: So läuft eine diskrete Bewertung ab

1. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Energieausweis — bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und bei Wohnungseigentum die Protokolle der Eigentümerversammlung. Wer diese Unterlagen von Anfang an parat hat, spart Zeit und gibt dem Bewerter eine saubere Grundlage.
2. Ortstermin ohne Außenwirkung. Der Makler oder Sachverständige besichtigt das Objekt — ohne Schild, ohne erkennbares Auftreten nach außen. Diskret bedeutet auch in dieser Phase: kein Signal an Nachbarn oder Mieter.
3. Bewertung auf Basis öffentlicher Daten. Bodenrichtwerte, Gutachterausschuss-Marktberichte, vergleichbare Transaktionen — alles, was öffentlich zugänglich ist, wird ausgewertet. Die Einschätzung erklärt die Herleitung, nicht nur das Ergebnis.
4. Preisfindung mit Blick auf den Käuferkreis. Der Angebotspreis im Off-Market-Verkauf ist nicht der Ausgangspunkt einer öffentlichen Verhandlung — er ist die Basis für vertrauliche Gespräche mit konkreten Interessenten. Er muss realistisch sein, weil kein öffentlicher Wettbewerb ihn nach oben korrigiert.
5. NDA vor jeder Weitergabe. Bevor ein Exposé — auch ein nicht-öffentliches — an einen Interessenten geht, unterzeichnet dieser eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Das ist Standard, keine Sonderleistung.

Was Sie vor dem ersten Gespräch wissen sollten

Kein Berater kann Ihnen vor der Besichtigung einen verbindlichen Wert nennen. Was Sie aber schon beim ersten Termin klären sollten:

• Auf welche Verfahren stützt sich die Bewertung — und warum dieses für Ihr Objekt?
• Welche Gutachterausschuss-Daten werden verwendet — und wie aktuell sind sie?
• Wie groß ist der aktive Interessentenpool für dieses Objekt in dieser Region?
• Wie wird der mögliche Abstand zum öffentlichen Verfahren eingeschätzt, und womit wird diese Einschätzung begründet?

Wer diese Fragen nicht beantworten kann oder will, arbeitet nicht mit einer methodischen Bewertung — sondern mit einem Wunschpreis. Das ist der Unterschied, auf den es beim Stillen Verkauf ankommt: ohne Markttest zählt die Methode.

Wenn Sie eine Immobilie in Stuttgart oder der Region besitzen und eine erste Einschätzung wünschen — diskret, ohne Verpflichtung und ohne Außenwirkung — nutzen Sie das Formular auf dieser Seite.